Mieszkania na sprzedaż w Olsztynie można kupić już poniżej 100 tys. zł. Jak na stolicę dużego województwa to bardzo mało. Tym bardziej, że Mazury przestają kojarzyć się już tylko z krótkim, wakacyjnym urlopem, a wyrastają na jeden z najbardziej atrakcyjnych regionów w Polsce do zamieszkania na stałe. Lokalny rynek nieruchomości od wielu lat jest stabilny, a wachlarz ofert niezwykle szeroki. Są i kawalerki w okazyjnych cenach, i mieszkania klasy „premium” za grube miliony. To idealny czas dla sprzedających, bo ceny niebawem mogą zacząć wolno spadać.

Dzisiaj olsztyński rynek nieruchomości jest w pełnym rozkwicie. Na tablicach ogłoszeń tutejszych agencji pośrednictwa wisi około 1,5 tysiąca ofert sprzedaży mieszkań zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Zdecydowanie więcej jest tych pierwszych, bo ok. 83% całego wolumenu. Ceny zaczynają się od 93 tys. zł za najtańsze garsoniery, a kończą na 2,8 mln zł za ekskluzywne mieszkania w najwyższym standardzie. Wycinkiem ze środka tej oferty jest rynek pierwotny (17%), na którym najtańsze mieszkanie można kupić za ok. 106 tys. zł, a najdroższe za nieco ponad 1 mln zł. Co się tyczy powierzchni sprzedawanych lokali, to znajdziemy tu zarówno bardzo małe lokale o pow. 18 mkw, jak i olbrzymie, blisko 400-metrowe mieszkania.

2-pokojowe mieszkania na sprzedaż w Olsztynie zdominowały ofertę

Zadziwiająca jest na rynku nieruchomości w Olsztynie nadpodaż 2-pokojowych mieszkań na sprzedaż, które stanowią niemal połowę wszystkich wystawionych lokali. To zdecydowanie najpopularniejszy segment na tutejszym rynku. Najpopularniejszy i najmniej lubiany, skoro aż tyle osób chce takie mieszkanie sprzedać. Przyczyn tego można dopatrywać się w pozostałościach po epoce PRL-u i latach 70-tych, kiedy budowano całe blokowiska takich samych wieżowców o bardzo podobnym układzie pomieszczeń: duży pokój, kuchnia, pokój dla dzieci oraz mała łazienka. Dominującym wtedy modelem było małżeństwo z dwójką dzieci, zatem taki rodzaj zabudowy był poniekąd usprawiedliwiony. Innym powodem może być chęć mieszkańców Olsztyna do polepszenia swojego standardu życia i przeprowadzki do większego mieszkania. 3-pokojowe mieszkanie jest o wiele bardziej komfortowe, bo oprócz pokoju dziecięcego i salonu można przeznaczyć jeden osobny pokój na sypialnię dla rodziców. Jest też naturalnie o blisko połowę droższe, ale sytuacja materialna olsztynian wydaje się być w wyśmienitej kondycji. Średnia pensja w mieście to – według GUS – 4 104,05 zł brutto, czyli niemal tyle, ile wynosi średnia krajowa. Bezrobocie także jest na bardzo małym poziomie 5,8%. Koszty życia w regionach wschodniej Polski są stosunkowo niższe niż na pozostałym obszarze kraju, zatem więcej pieniędzy można odłożyć akonto własnego „M”. I tu wychodzi na wierzch kolejna dojrzałość tutejszego rynku, gdyż udało się uzyskać dobrą równowagę pomiędzy podażą, popytem a ceną. 2-pokojowe mieszkania w Olsztynie można znaleźć już za 119 tys. zł, chociaż na rynku zdarzają się oferty i za ponad pół miliona. Statystycznie średnie mieszkanie z tego segmentu to wydatek ok. 210 tys. zł. Cena a metr odpowiednio wynosi ok. 4 600 zł.

Trzy i czteropokojowe mieszania na sprzedaż w Olsztynie tylko dla bogatych

Drugim, najpopularniejszym segmentem mieszkań na sprzedaż w Olsztynie są lokale 3-pokojowe. Te chce sprzedać co trzeci klient biura. Zazwyczaj ceny oscylują wokół 290 tys. zł, choć zdarzą się okazje za 129 tys. zł. Górny pułap praktycznie nie istnieje, bo zależy od standardu wyposażenia, użytych materiałów, surowców, lokalizacji i oczekiwań sprzedającego, jednak najdroższą ofertę udało nam się znaleźć za 1,5 mln zł. Średnia cena za metr kwadratowy to 4 400 złotych.
Mieszkania 4-pokojowe trafią się rzadko i stanowią ok. 10% oferty. Spowodowane to może być małą podażą na rynku albo ponadprzeciętnym zainteresowaniem kupujących, którzy wykupują takie lokale „na pniu”, skutkiem czego trudno je upolować, nawet codziennie przeglądając dostępne oferty. W przypadku większych metrażowo lokalu dochodzi jeszcze jeden ważny czynnik. Bardzo często są one kupowane przez inwestorów jako lokata kapitału pod późniejszy wynajem. Jak pokazują badania, zakres stóp zwrotu takich mieszkań pod wynajem osiąga wartość nawet do 6%, co jest wskaźnikiem znacznie wyższym niż najlepiej oprocentowane obecnie lokaty bankowe i znacznie pewniejszym niż inwestowanie w akcje giełdowe. Co ciekawe, zyski wcale nie są najwyższe w największych polskich aglomeracjach, ale właśnie w miastach regionalnych, jak Olsztyn, Lublin, Białystok, Szczecin czy Łódź. Zmierzona wartość stopy zwrotu z wynajmu zawiera się tam w zakresie 5 – 6,1%, podczas gdy w Warszawie wynosi tylko 4,6 – 5,4%. Za 4-pokojowe mieszkanie w stolicy województwa warmińsko-mazurskiego trzeba zapłacić średnio 373 tys. zł, a najtańsze okazje da się upolować za ok. 215 tys. zł.

Mieszkania na sprzedaż w Olsztynie – kawalerki w odwrocie

Jeszcze rzadziej spotykane na olsztyńskim rynku mieszkań na sprzedaż są kawalerki, czyli lokale 1-pokojowe. W agencjach obrotu nieruchomości stanowią ok. 5% wszystkich mieszkań na sprzedaż. Mała popularność garsonier wynikać może z najwyższej ceny w przeliczeniu za metr kwadratowy. Dla Olsztyna wynosi ona 4 960 zł/m2. Potwierdza to kolejną, znaną prawdę o dojrzałym rynku, że im lokal większy, tym cena za jeden metr niższa. Drugim czynnikiem może być stosunkowo niewielka różnica w cenach mieszkań 1-pokojowych i 2-pokojowych. Te drugie gwarantują już znacznie wyższy komfort użytkowania za niewiele większa cenę. Kawalerki są tańsze o zaledwie 23%, czyli – przykładając do tutejszych stawek – około 40 tys. zł. Biorąc pod uwagę o wiele większy przeskok cenowy między mieszkaniami 2- i 3-pokojowymi, który wynosi prawie 50% i stać na niego będzie jedynie niewielu, o wiele korzystniej jest trochę dołożyć i kupić mieszkanie 2-pokojowe niż kawalerkę. Tym bardziej w Olsztynie, gdzie ponad połowa (51%) mieszkańców żyje w małżeństwie.

Rynek pierwotny mieszkań do sprzedaży w Olsztynie

Rynek pierwotny mieszkań na sprzedaż w Olsztynie zasługuje na oddzielną uwagę, gdyż swoim dynamizmem rozwoju i jakością dostępnej oferty zawstydzić mógłby niejedno znacznie większe miasto. W mieście buduje się dużo i na wysokim poziomie. Realizacje deweloperów w niczym nie ustępują najlepszym inwestycjom w takich miastach jak Kraków, Gdańsk, Poznań czy Wrocław. Nowe mieszkania mają bardzo nowoczesny i funkcjonalny układ pomieszczeń oraz wyposażone są w najnowsze rozwiązania technologiczne, jak mega-szybki internet ze światłowodów, klimatyzacja w lokalach klasy „premium” czy choćby czytniki kart magnetycznych przed wejściem dla mieszkańców. Nie można oczywiście zapomnieć o niepowtarzalnej lokalizacji, czyli o Mazurach, która przecież uchodzi za jedną z najpiękniejszych w całej Polsce. Malowniczy i zielony jest również sam Olsztyn, gdzie blisko 10% powierzchni miasta stanowią jeziora, a ponad 20% lasy i parki. To wszystko sprawia, że tutejsze osiedla wygrywają ogólnopolskie konkursy na najlepszą, deweloperską inwestycję roku. W 2016 ten prestiżowy zaszczyt spotkał jedno z najsłynniejszych olsztyńskich osiedli, które pokonało konkurentów z Krakowa, Gdańska i Warszawy w aż trzech kategoriach: na najlepszą inwestycję, najlepszą lokalizację i najlepszą cenę. Przegrało o włos tylko w kategorii najlepsza architektura, zajmując drugie miejsce na podium. W tym roku na rankingowych listach uczestników tego typu konkursów i rankingów znowu pojawiają się realizacje z Olsztyna.

Mieszkania na sprzedaż w Olsztynie z rynku pierwotnego schodzą jak gorące bułeczki

Największą obecnie budowaną inwestycją deweloperską oferującą mieszkania na sprzedaż w Olsztynie, jak nie w całej Polsce, jest ogromne osiedle na 290 hektarach powierzchni po byłym poligonie, na którym lokum znajdzie aż 20 tysięcy osób. Biorąc pod uwagę całą populację miasta, to ponad 10% wszystkich mieszkańców. Rozmach tej inwestycji pokazuje, że deweloperzy wierzą w potencjał miasta i okolic, który przyciągnie nie tylko rodowitych olsztynian ale i osoby spoza miasta. Tych pierwszych zresztą specjalnie zapraszać nie trzeba, bo jak wynika z sondaży aż 61% mieszkańców zadeklarowało, że jest zadowolonych z miejsca, w którym żyje.
Inną, wartą uwagi inwestycją jest niezwykle prestiżowe i elitarne osiedle nad rzeką Łynią, blisko Parku Centralnego, ok. 1,5 km od centrum. Tutaj swój nowy dom znajdzie ok. 1 500 – 1 600 osób. Znany w Polsce deweloper buduje kompleks kilku 7-kondygnacyjnych budynków wielorodzinnych na ok. 400 lokali. Obecnie do sprzedaży wystawionych jest ok. 50 – 60 mieszkań o powierzchniach 38 – 73 m2. Ceny powyżej średniej dla miasta, bo od 5 300 zł/m2 w górę. Pierwsze mieszkania mają być oddane do użytku w drugim kwartale 2018 roku.

Najciekawsze oferty mieszkań na sprzedaż w Olsztynie

W Olsztynie można wręcz przebierać w ofertach mieszkań na sprzedaż, gdyż przy ul. Konsulatu Polskiego 5 lok. 6 mieści się biuro największego, międzynarodowego koncernu obrotu nieruchomościami w Polsce i jednego z największych w Europie – WGN Real Estate. W jego bazie znajduje się ponad 100 ofert mieszkań z tego terenu w cenach od 106 000 zł do 1 065 000 zł. Największym zainteresowaniem cieszą się naturalnie okazje. Do takich zaliczyć można ofertę 2-pokojowego mieszkania w kamienicy, na Pojezierzu za 2 657 zł/m2. Lokal ma sporą powierzchnię 63,6 metra kwadratowego i kosztuje 169 tys. zł. Niska cena może wynikać z kilku powodów. Pierwszy to usytuowanie na parterze, przy ulicy o bardzo dużym natężeniu ruchu. To może zniechęcać potencjalnych kupujących, ale może być dużym atutem, kiedy spojrzy się na lokalizację nie pod kątem miejsca do zamieszkania, ale prowadzenia działalności komercyjnej, jak na przykład siedziby firmy, biura, gabinetów czy kancelarii. Wtedy lokalizacja w centrum miasta jest priorytetem. Rozkład mieszkania wygląda następująco: salon, sypialnia, kuchnia, łazienka z wc oraz przedpokój. Dodatkowo przyszły właściciel będzie mógł korzystać z miejsca parkingowego na zapleczu budynku. Na koniec warto nadmienić, że mieszkanie spełnia wymogi programu MdM i objęte jest dodatkową promocją „0% prowizji”, która oznacza, że kupujący nie płaci prowizji, a koszty pośrednictwa dal biura pokrywa wyłącznie strona sprzedająca.
Inną okazją jest nieco droższe – bo kosztujące 3 136 zł/m2 – mieszkanie na Zatorzu w cenie 270 tys. zł. Także ten lokal znajduje się w kamienicy z pierwszej połowy ubiegłego wieku, ale w jego wnętrzu znajdziemy nie dwa ale trzy pokoje. Mieszkanie ma powierzchnię 86,10 metra kwadratowego i mieści się na wygodnym, drugim piętrze. Niezwykle słoneczne wnętrze urządzono klimatycznie i stylowo z „duchem” tamtych czasów. Mamy tu zatem zachowane oryginalne drzwi i deski podłogowe oraz niezwykle urokliwe piece kaflowe. Lokal składa się z salonu, dwóch sypialni, dużej kuchni, łazienki z oknem, oddzielnej toalety oraz balkonu. Warto nadmienić, że w cenie uwzględniono już zabudowę stałą kuchni wraz z sprzętem AGD. Dzięki swojej lokalizacji w ścisłym centrum miasta także to mieszkanie można wykorzystać na działalność gospodarczą, chociaż drugie piętro w kamienicy i brak wejścia prosto w ulicy nieco zawęża możliwości przeznaczenia.

Olsztyńskie mieszkania na sprzedaż klasy „premium”

Najdroższe mieszkanie na sprzedaż w ofercie olsztyńskiego biura WGN Real Estate pochodzi z rynku pierwotnego i kosztuje 1 065 135 zł. To lokal o wyjątkowo wysokim standardzie, gdzie cena za jeden metr kwadratowy wynosi aż 8 500 zł. Mieszkanie składa się z pięciu pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni 125 metrów kwadratowych. Lokal znajduje się na czwartym piętrze 6-kondygnacyjnego apartamentowca w prestiżowej okolicy, nieopodal centrum i Starego Miasta. Atutem lokalizacji jest również bliskość jezior (Długie oraz Krzywe), a także Lasu Miejskiego. To oferta dla najbardziej wymagających klientów, którzy szukają dużych przestrzeni wykończonych z najlepszych materiałów oraz potrafią docenić ciekawą architekturę. W środku zastosowano najnowsze zdobycze techniki, jak hybrydowa wentylacja, trzyszybowe okna oraz wiele rozwiązań teletechnicznych, które gwarantują wygodę i wysoką jakość życia. Na wysoką cenę wpływa też wysoki standard samego budynku, jego otoczenia oraz dostępne udogodnienia dla mieszkanćów. Teren osiedla jest oczywiście ogrodzony i monitorowany 24/dobę.

Mieszkania na sprzedaż w Olsztynie – prognozy i wnioski

Dobra koniunktura na olsztyńskim rynku mieszkań na sprzedaż trwa w najlepsze. Wysokie ceny porównywalne z cenami w o wiele większych metropoliach i miastach jak Szczecin, Łódź czy Katowice nie zniechęcają kolejnych kupujących. Duża w tym zasługa dobrej kondycji finansowej mieszkańców, gdzie zarabia się sporo, a bezrobocie jest niskie. Dla przyjezdnych, którzy chcą kupić tu mieszkanie i osiedlić się, ważne są na pewno przepiękne okoliczności tutejszej przyrody Mazur, Szlaku Wielkich Jezior i rezerwatów przyrody. Te zostały docenione nawet w konkursie na Siedem Nowych Cudów Świata, pokonując takie ikony światowej przyrody jak Malediwy, Wielki Kanion Kolorado oraz archipelag Galapagos. Olsztyn – a wraz z nim całe Mazury – zyskują na prestiżu i ma to swoje naturalne odbicie także w wysokich cenach.
Zdaniem części analityków rynku nieruchomości ta sytuacja nie potrwa jednak długo. Za rok, we wrześniu, wygasa słynny program Mieszkanie dla Młodych, który był dużym kołem napędowym sprzedaży mieszkań w całej Polsce. To naturalnie osłabi sytuację na rynku. Już dzisiaj można odczuć skutki wprowadzonej niedawno, słynnej rekomendacji S dotyczącej kredytów hipotecznych, która podniosła do 20% wkład własny przy zakupie mieszkania. Również prognozy płynące z Głównego Urzędu Statystycznego nie nastrajają pozytywnie. Za kilka lat Olsztyn zacznie powoli się wyludniać. Tempo może i nie będzie zbyt duże, ale szacuje się, że co pięć lat ubywać będzie ok. 3 – 4 tysiące mieszkańców. Dzisiaj trudno przewidzieć, jak zachowa się wtedy rynek. Ceny najprawdopodobniej polecą w dół, gdyż pojawi się nadpodaż pustych lokali. Z drugiej strony nikt nie jest w stanie przewidzieć, czy do tego czasu atrakcyjność regionu i samego miasta nie wzrośnie na tyle, że o każde z tych potencjalnie pustych mieszkań będzie się biło po kilku chętnych.

Grzegorz Altowicz